Geen overdrachtsbelasting voor starters

Vanaf 2021 kunnen woningkopers die meerderjarig zijn en jonger dan 35 jaar gebruikmaken van de starters-vrijstelling overdrachtsbelasting. Dat scheelt hen 2% van de aankoopprijs. De startersvrijstelling is eenmalig en geldt alleen voor kopers die zelf voor langere tijd in de woning gaan wonen. Vanaf 1 april 2021 geldt een woningwaardegrens van € 400.000. Voor kopers van 35 jaar en ouder en voor woningen boven de woningwaardegrens geldt een tarief van 2%. Ook dan geldt dat de koper zelf voor langere tijd in de woning moet gaan wonen. Als de woning niet door de koper zelf bewoond gaat worden, betaalt de koper, vaak een belegger, 8% overdrachtsbelasting. Met deze maatregel wil het kabinet de positie van starters op de woningmarkt verbeteren en zelfbewoning door de koper bevorderen.

Vraag 1:
Adrie (32 jaar) verkrijgt op 1 mei 2021 (datum notariële leveringsakte) een woning. Kan Adrie een beroep doen op de startersvrijstelling als de waarde van de woning € 600.000 bedraagt?

Antwoord:
Adrie kan geen beroep doen op de startersvrijstelling, omdat de waarde van de woning hoger is dan de woningwaardegrens van € 400.000, die vanaf 1 april 2021 geldt.

Vraag 2:
Adrie verkoopt een woning aan Bodien (37 jaar) die zelf in de woning gaat wonen. Is het 2%-tarief van toepassing?

Antwoord:
Vanaf 1 januari 2021 kan Bodien voor de verkrijging van de woning gebruik maken van het 2%-tarief als Bodien:

na de verkrijging zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen;
en – dit voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring. (Omdat de startersvrijstelling alleen geldt voor personen jonger dan 35 jaar kan B daarop geen beroep doen. Voor het 2%-tarief is de leeftijd niet van belang.)

Vraag 3:
Adrie koopt een woning waar hij zelf in wil gaan wonen. Op het moment van de koopovereenkomst is Adrie 34 jaar. Op het moment dat de woning aan Adrie wordt overgedragen (datum notariële leveringsakte) heeft Adrie inmiddels de leeftijd van 35 jaar bereikt. Kan Adrie een beroep doen op de startersvrijstelling of gebruik maken van het 2%-tarief?

Antwoord:
Adrie kan in dit geval geen beroep doen op de startersvrijstelling omdat hij op het moment van de verkrijging van de woning de leeftijd van 35 jaar heeft bereikt. Voor de overdrachtsbelasting is dat de datum waarop de notariële akte van levering bij de notaris wordt opgemaakt en ondertekend. De datum van de koopovereenkomst is hierbij niet van belang. Adrie kan wel gebruik maken van het 2%- tarief als hij zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen. Ook moet hij de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%) invullen.

Vraag 4:
Adrie (32 jaar) en Bodien (37 jaar) verkrijgen samen op 1 juni 2021 (datum notariële leveringsakte) een woning. Adrie verkrijgt een aandeel van 40% in de eigendom van de woning, Bodien een aandeel van 60%. Kan de startersvrijstelling worden benut, als de waarde van de woning € 400.000 of € 1.000.000 bedraagt?

Antwoord:
Adrie kan een beroep doen op de startersvrijstelling als de waarde van de woning niet meer dan € 400.000 bedraagt (geldt vanaf 1 april 2021) en aan de overige voorwaarden voor de vrijstelling wordt voldaan. Als de waarde van de woning € 400.000 is, kan Adrie dus gebruikmaken van de startersvrijstelling. Als de waarde van de woning € 1.000.000 is, kan Adrie geen gebruik maken van de startersvrijstelling. Het aandeel van Adrie (40%) in de woning is weliswaar € 400.000 waard, maar de beoordeling of een verkrijging voldoet aan de woningwaardegrens vindt plaats naar de waarde van de gehele woning (€ 1.000.000) en niet naar de waarde van het verkregen aandeel in de woning. Bodien kan voor zijn verkrijging geen beroep doen op de startersvrijstelling, ongeacht de waarde van de woning, omdat Bodien niet voldoet aan het leeftijdscriterium.

Vraag 5:
Adrie en Bodien (beiden 37 jaar) kopen samen een woning van C voor € 500.000. Beiden worden voor 50% eigenaar. Welke waarde moet nu op de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%) worden ingevuld?

Antwoord:
In dit geval kunnen Adrie en Bodien geen beroep doen op de startersvrijstelling, omdat zij niet voldoen aan het leeftijdscriterium. Zowel A als B moeten een Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%) invullen en ieder daarin de waarde van € 500.000 vermelden.

Vraag 6:
Adrie (32 jaar) verkrijgt op 1 juni 2021 (datum notariële leveringsakte) een woning. Adrie is gehuwd met Bodien (33 jaar). Kan de startersvrijstelling worden benut, als de waarde van de woning € 400.000 of € 700.000 bedraagt? Maakt het verschil of Adrie en Bodien gehuwd zijn in gemeenschap van goederen?

Antwoord:
Adrie kan een beroep doen op de startersvrijstelling als de waarde van de woning niet meer dan € 400.000 bedraagt en aan de overige voorwaarden voor de vrijstelling wordt voldaan. Als de waarde van de woning € 700.000 is, kan de startersvrijstelling niet worden toegepast, omdat de waarde van de woning meer bedraagt dan de woningwaardegrens van € 400.000 die vanaf 1 april 2021 geldt. Adrie kan in dat geval wel gebruikmaken van het 2%-tarief als aan alle daarvoor geldende voorwaarden is voldaan. Bodien is geen verkrijger van de woning. Verkrijger voor de overdrachtsbelasting is namelijk alleen degene die in de notariële leveringsakte als koper is genoemd. Dat Bodien in gemeenschap van goederen is gehuwd met Adrie maakt dat niet anders. De boedelmenging die gelijktijdig met de verkrijging door Adrie plaatsvindt als de woning tot een huwelijksgoederengemeenschap gaat behoren, wordt voor de overdrachtsbelasting niet aangemerkt als een verkrijging door Bodien

Vraag 7:
Adrie en Bodien kopen een stuk grond van een particulier. Ze willen op de grond een huis laten bouwen. Kan de startersvrijstelling of het 2%-tarief hierop worden toegepast?

Antwoord:
Nee, alleen bij de verkrijging van een woning kan gebruik worden gemaakt van de startersvrijstelling of het 2%-tarief. Er is voor de overdrachtsbelasting pas sprake van een woning als de fundering van de te bouwen woning er ligt.

Vraag 8:
Om een beroep te kunnen doen op de startersvrijstelling of het 2%-tarief moet de koper voorafgaand aan de overdracht bij de notaris een verklaring invullen. Welke verklaringen zijn er?

Antwoord:
In de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%) verklaart de koper dat hij zelf in de woning gaat wonen. In de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling verklaart de koper dat hij zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen en dat hij voor de eerste keer gebruikmaakt van de vrijstelling.

Bron: Belastingdienst